Los nuevos reales decretos-leyes introducen cambios relevantes en la duración de los alquileres, los contratos temporales y por habitaciones, las subidas de renta y la protección de hogares vulnerables. Algunas medidas comenzarán a aplicarse de inmediato, pero su continuidad todavía depende de la Diputación Permanente del Congreso.
El BOE ha publicado este 7 de octubre dos nuevos reales decretos-leyes con importantes medidas en materia de vivienda: el Real Decreto-ley 28/2026, destinado a reforzar la estabilidad de los contratos de alquiler de vivienda habitual, y el Real Decreto-ley 29/2026, que agrupa medidas sobre alquiler, vivienda asequible, protección frente a desahucios, fiscalidad y acceso a la vivienda.
Los nuevos textos recuperan, con modificaciones, buena parte de las medidas incluidas en los RDL 26/2026 y 27/2026, que fueron derogados por el Congreso el pasado 2 de octubre.
Para los consumidores, las novedades afectan directamente a cuestiones tan importantes como cuánto puede durar un alquiler, cuándo puede finalizarlo el propietario, cuánto puede subir la renta, cómo se regulan los alquileres temporales o por habitaciones y qué protección existe ante situaciones de vulnerabilidad.
Qué cambia en la duración, las prórrogas y la finalización del alquiler
Una de las principales novedades del RDL 28/2026 afecta a la duración de los contratos de vivienda habitual. Una vez transcurridos los primeros cinco años de contrato, o siete cuando el propietario sea una persona jurídica, si ninguna de las partes comunica su voluntad de finalizarlo, el alquiler pasará a prorrogarse por nuevos periodos sucesivos de cinco o siete años, respectivamente.
Además, el propietario deberá avisar con seis meses de antelación si no desea continuar el contrato, frente a los cuatro meses previstos anteriormente. Para el inquilino se mantienen los dos meses de preaviso.
La norma establece también, con determinadas excepciones, una indemnización para el arrendatario cuando sea el propietario quien decida poner fin al contrato. No procederá, entre otros supuestos previstos legalmente, cuando el propietario necesite justificadamente la vivienda para sí o determinados familiares, cuando el arrendatario disponga de otra vivienda adecuada en el mismo municipio o en otras circunstancias específicamente reguladas.
El nuevo régimen alcanzará también a determinados contratos ya vigentes, aunque se establecen reglas transitorias para proteger situaciones y comunicaciones de no renovación anteriores.
Más control sobre los alquileres de temporada y por habitaciones
El RDL 29/2026 refuerza la regulación de dos modalidades que han ganado peso en los últimos años: los alquileres temporales y los alquileres por habitaciones.
Un contrato temporal deberá responder a una causa real que justifique que la necesidad de vivienda no es permanente. Como regla general tendrá una duración superior a 31 días y no podrá superar los doce meses, salvo que continúe existiendo la circunstancia que justificó esa temporalidad.
Además, cuando se encadenen contratos temporales sin una causa real que lo justifique, la relación podrá pasar a considerarse un arrendamiento de vivienda habitual, con las garantías que ello supone para el inquilino.
En los alquileres por habitaciones se introduce otra regla importante: la suma de las rentas cobradas simultáneamente por todas las habitaciones no podrá superar la renta que correspondería al alquiler completo de la vivienda.
El objetivo es impedir que estas fórmulas sean utilizadas para eludir las protecciones previstas para el alquiler residencial ordinario.
Prórroga extraordinaria de hasta dos años
El RDL 29/2026 establece además una prórroga extraordinaria, por anualidades, de hasta dos años para determinados contratos de vivienda habitual próximos a finalizar.
Para acogerse a ella deberán cumplirse las condiciones establecidas por la norma, entre ellas determinados requisitos relativos al cumplimiento de las obligaciones de pago del arrendatario.
La medida afecta fundamentalmente a contratos cuyo periodo obligatorio o determinadas prórrogas finalicen antes del 31 de diciembre de 2028.
Límite temporal a determinadas subidas de renta
Otra de las medidas con impacto más directo sobre el presupuesto familiar es la limitación extraordinaria de las actualizaciones anuales del alquiler.
Hasta el 31 de diciembre de 2027, cuando la renta ya se encuentre por encima del límite máximo que resulte aplicable conforme al sistema de índices de referencia previsto legalmente, no procederá un nuevo incremento.
En los restantes supuestos contemplados por la norma, las partes podrán alcanzar un acuerdo y, si este no existe, el incremento no podrá superar el 2 %.
Por ello, los consumidores no deberían asumir automáticamente cualquier comunicación de subida de renta sin comprobar previamente qué régimen resulta aplicable a su contrato.
Nueva deducción estatal por alquiler
El RDL 29/2026 introduce también una deducción estatal en el IRPF por alquiler de la vivienda habitual. Los contribuyentes con una base imponible inferior a 33.007,20 euros anuales podrán deducirse el 10 % de las cantidades satisfechas por el alquiler, dentro de los límites y requisitos establecidos. Para bases imponibles iguales o inferiores a 23.007,20 euros, la base máxima de la deducción será de 11.630 euros anuales, reduciéndose progresivamente a partir de ese nivel de renta.
Protección frente a desahucios y actuación de grandes tenedores
El decreto incorpora igualmente medidas destinadas a hogares en situación de vulnerabilidad económica y sin alternativa habitacional, así como cambios en determinados procedimientos de desahucio y ejecución hipotecaria.
También refuerza la identificación de los grandes tenedores y establece hasta el 31 de diciembre de 2030 determinadas limitaciones sobre operaciones de adquisición de viviendas realizadas por ciertos grandes propietarios y entidades dedicadas a adquirir inmuebles o carteras hipotecarias impagadas a precios muy inferiores a su valor de mercado.
La norma mantiene asimismo la intervención de los servicios sociales en determinados procedimientos cuando exista una situación acreditada de vulnerabilidad.
Más financiación para vivienda asequible y acceso a la primera vivienda
El paquete no se limita a intervenir sobre los contratos de alquiler. El RDL 29/2026 establece una línea de avales de hasta 2.000 millones de euros, articulada a través del Ministerio de Vivienda y el ICO, para financiar proyectos públicos y privados destinados a ampliar o mejorar el parque de vivienda en alquiler social o a precio asequible.
También se crea el mecanismo TU CASA, destinado a facilitar el acceso a la primera vivienda habitual a personas que pueden afrontar una hipoteca, pero tienen dificultades para reunir el ahorro necesario para la entrada.
El sistema contempla financiación pública complementaria a la hipotecaria privada, gestionada por el ICO, mediante préstamos sin intereses ni comisiones de hasta el 20 % del valor de la vivienda, con un máximo de 50.000 euros, en los términos y condiciones que establece la norma.
¿Cuándo entran en vigor y qué falta por decidir?
Este es uno de los aspectos que más claramente deben conocer los consumidores. Los dos reales decretos-leyes ya han sido aprobados por el Gobierno y publicados en el BOE, pero su continuidad está pendiente del control parlamentario previsto en la Constitución.
El RDL 29/2026 entra en vigor, con carácter general, el 8 de octubre de 2026, aunque algunas medidas cuentan con reglas o fechas específicas de aplicación. En cambio, el RDL 28/2026 fija su entrada en vigor para el 15 de noviembre de 2026. Pero ninguna de las dos normas está todavía definitivamente consolidada.
Al tratarse de reales decretos-leyes, deberán ser sometidos a convalidación o derogación dentro del plazo constitucional de treinta días. Tras la disolución de las Cortes, esa decisión corresponde a la Diputación Permanente del Congreso.
Esto significa que el RDL 29/2026 comenzará a producir efectos desde el 8 de octubre en los términos establecidos por la norma, pero podrá posteriormente ser convalidado o derogado. En el caso del RDL 28/2026, la decisión parlamentaria deberá producirse antes de la fecha del 15 de noviembre prevista para su entrada en vigor.
ADICAE Murcia: avances que necesitan estabilidad y una política de vivienda a largo plazo
Desde ADICAE Murcia consideramos importante que los consumidores conozcan con claridad qué derechos están ya en vigor, cuáles comenzarán a aplicarse posteriormente y cuáles dependen todavía de la decisión de la Diputación Permanente.
Las medidas abordan problemas reales del mercado de la vivienda, como la inestabilidad de muchos contratos, el uso inadecuado del alquiler temporal, las fuertes subidas de renta o las dificultades de los hogares vulnerables para mantener su vivienda.
Pero la protección del consumidor necesita también seguridad jurídica y políticas de vivienda estables, no una sucesión de normas que entren en vigor y puedan desaparecer pocos días después.
Junto a una regulación adecuada del alquiler y una protección efectiva frente a situaciones de vulnerabilidad, sigue siendo imprescindible aumentar de forma sostenida la oferta de vivienda pública, social y asequible, mejorar la información de los consumidores y garantizar mecanismos eficaces para hacer valer sus derechos.
La vivienda es una necesidad básica y su regulación requiere medidas duraderas que permitan a los hogares planificar su futuro con mayor seguridad.
